De sloop- en nieuwbouwplannen voor Weezenlanden-Noord werden maandag 11 mei in de gemeenteraad besproken. Namens de PvdA leverde Patty Wolthof een bijdrage. “Ondanks dat onze fractie overwegend positief is over dit project, hebben we wel een aantal aandachtspunten.”
“Toen in 2016 bekend werd dat de flats aan de Schuurmanstraat, Wiecherlinkstraat en Buserstraat in Weezenlanden-Noord zouden worden gesloopt, ben ik daar met een collega-raadslid heen gegaan. We gingen met een aantal bewoners van de flats in gesprek. We mochten bij een oudere meneer zelfs binnenkijken in zijn toch wel behoorlijk verouderde jaren ‘50 woning. We hoorden overwegend veel begrip bij de bewoners voor de sloop- en nieuwbouwplannen. Volgens sommigen kon het niet snel genoeg platgegooid worden, anderen hadden liever grondige renovatie gezien.
De insteek in 2016 was dat er in ieder geval 230 sociale huurwoningen terug moesten komen, dat eind 2021 de sloop moest beginnen en dat 2026 de nieuwbouw gereed moet zijn. Nu, vier jaar later, loopt alles nog redelijk volgens planning. Het stedenbouwkundigplan, concept-beeldkwaliteitsplan en programma van eisen zijn gereed. De PvdA vindt het in principe een mooi plan en gunt in eerste instantie de huidige huurders snel een comfortabelere, moderne en betaalbare sociale huurwoning. Dat er vijftig starterswoningen onder de 210 duizend worden toegevoegd, vinden wij ook te prijzen. En uiteraard, wij zien ook de mogelijkheden om het gebied op te knappen, toegankelijker te maken en meer aan te laten aansluiten bij het water, de binnenstad en het Wezenlandenpark. De plannen zijn ambitieus. Er wordt aantrekkelijk en hoogwaardig groen toegevoegd, er is veel aandacht voor: waterveiligheid, natuurinclusief en energieneutraal bouwen en die aspecten omarmen we.
Rood-voor-rood
De druk op de woningmarkt is hoog en de stad groeit. De groei van de stad tot 140 duizend inwoners in 2030 is een gegeven. Om de stad nog verder te laten groeien richting 160 duizend of 180 duizend is een keuze. Daar moeten we als stad en als raad nog over met elkaar in gesprek. Voor nu zeggen wij: bouw gericht in de bestaande stad. Met als uitgangspunt: rood-voor-rood. Oftewel stenen in de plaats van stenen: we gaan geen groen onttrekken. Er worden in Weezenlanden-Noord echter wel meer woningen toegevoegd dan er nu staan – van 180 naar 501 woningen -, en de gebouwen worden hoger. In tijden van opwarming van de aarde, hete zomers, betekent dat ook meer hittestress in de toch al zo bebouwde binnenstad. Dat kan met groen worden gecompenseerd en gelukkig zien we in dit project prachtige groene daken en groene gevels. Wat ons betreft is dat een voorbeeld voor andere projecten.
Naast vijfhonderd woningen komen er ook twee verzonken parkeergarages met in totaal rond de vijfhonderd parkeerplaatsen. Meer woningen, en parkeergarages die publiekelijk toegankelijk zijn, zal de verkeersintensiteit doen toenemen op een toch al – in niet coronatijden – druk stuk van de stad. Er zijn signalen van de Vrienden van Assendorp over bijvoorbeeld de gevaarlijke T-splitsing van de Luttenbergstraat met de Assendorperstraat, die signalen krijgen wij ook uit de wijk. Daar vragen wij bij de herontwikkeling nadrukkelijk aandacht voor. Ook vragen wij ons af of er al is nagedacht over het oversteekpunt vanaf de dijk vanuit het Wezenlandenpark?Daar is nu geen logisch oversteekpunt en het is een drukke weg. Zijn daar al ideeën over?
Nog een punt met betrekking tot parkeren: lezen wij nou goed dat alleen de parkeerplaatsen van de sociale huurders voor dubbelgebruik worden aangemerkt? En die van huurders in de vrije sector en van de kopers zijn privé? Waarom dat onderscheid?
Ook lezen wij risico’s met betrekking tot de parkeergarages. In dat licht vragen wij ons af of nog overwogen is dat de gemeente zelf de investering doet in de parkeergarage. We weten dat het geld niet tegen de gemeentelijke plinten klotst, maar parkeergarages uit handen geven betekent ook inkomstensderving voor de gemeente. Door het in eigen bezit te houden, behoudt de gemeente de parkeerinkomsten en kan zij ook invloed uitoefenen op de tarieven…
En nog een financiële zorg van onze fractie: wat als de woningen in het duurdere segment straks niet meer worden verkocht, door een economische recessie?De duurdere woningen bekostigen in feite vaak de hele ontwikkeling. Als die niet verkocht worden, loopt de hele ontwikkeling gevaar. Hebben we niet een plan B nodig?
Grondstoffen
We zien dat er aandacht is voor circulariteit binnen dit project, dat is mooi. Van iedereen wordt een inspanningsverplichting gevraagd. Dat zou wat stelliger mogen. Maar ik hoorde ook van een marktpartij dat het niet helemaal duidelijk is wat er nu precies verwacht wordt in het kader van circulariteit. Ze willen gelijke spelregels voor iedereen. Die vraag snappen wij en daarom zijn wij benieuwd of de wethouder dit project ook als kans ziet om van te leren als het gaat om circulariteit. Door bijvoorbeeld specifiek daarover te rapporten gedurende het project, zodat de gemeente heldere kaders kan meegeven bij toekomstige projecten en we niet meer afhankelijk zijn van een oncontroleerbare inspanningsverplichting.
Afvalscheiding
En als we het dan toch hebben over hergebruik van goederen, willen we ook aandacht vragen voor afvalscheiding. We lezen dat er ondergrondse containers komen voor papier en restafval en mogelijk ook voor plastic (daar gaan we gewoon vanuit dat die er komt). Maar dan willen we toch weten waarom er nog niet gesproken wordt over de mogelijkheden van het scheiden van GFT-afval.We zien graag, voor de bouw begint, een plan tegemoet waarin ook GFT-afvalscheiding voor hoogbouw wordt meegenomen.
Voorrang lokale ondernemers?
We zijn enthousiast over de hoge plinten in de gebouwen aan de Schuurmanstraat voor bijvoorbeeld een winkel, café-brasserie of kantoorruimte met baliefunctie. Die gaan voor een belangrijk deel het karakter van het gebied bepalen. We zien daar kansen om de lokale economie te versterken, door een deel van die plinten beschikbaar te stellen voor lokale ondernemers.Dit is goed voor de lokale economie en tegen leegstand. Zij kunnen niet altijd direct de hoofdprijs betalen, dus enige huurmatiging zou dan op zijn plek zijn.
Hoogbouw
We hebben reeds bij de vaststelling Visie en randvoorwaarden Weezenlanden-Noord onze bedenkingen geuit over de hoogteaccenten. Dat blijkt er nu een te worden aan de kant van het kanaal. Wij zijn niet tegen hoogbouw, maar wel tegen hoogbouw zonder gedegen onderbouwing. Het wordt voor ons niet duidelijk waarom de gemeente nu afwijkt van de maximaal toegestane dertig meter – een hoogte die door de gemeente zelf is vastgesteld.En het was fijn geweest als we een discussie hadden kunnen voeren als raad over de visie van verschillende fracties over hoogbouw in en rond het centrum. Maar het is ons een raadsel waarom de, reeds anderhalf jaar geleden, door de raad gevraagde hoogbouwvisie nog steeds niet af is. We hebben laatst een soort inspiratiesessie gehad over hoogbouw, maar toen vanuit de raad de vraag werd gesteld: ‘en hoe gaat de stad hierbij betrokken worden?’, was het antwoord: ‘ja goede vraag, dat moeten we nog bekijken’. En let wel: dat was VOOR de coronamaatregelen. Dus hoe staat het er nu mee?
In dat licht zijn we dan ook benieuwd wat de gemeente doet met de aanbevelingen van het Oversticht: 1) om de toren ranker te maken aan de bovenkant, zodat het minder impact maakt 2) om de woontoren te verplaatsen naar de hoek met de Luttenbergstraat – zodat ie minder in de weg staat voor de verbinding met het Almelose kanaal. In het Participatiejournaal staat dat er nog een vervolggesprek zou plaatsvinden met het Oversticht, maar voor zover wij kunnen zien wordt er nu niks gedaan met hun input. Zelf zouden wij wel behoefte hebben aan meer informatie hierover, bijvoorbeeld door middel van 3D-animatie zodat wij beter kunnen zien wat het effect is van een hoge toren op deze omgeving.
In het participatiejournaal stond dat er nog een vervolgafspraak met het Oversticht zou worden gemaakt over het Stedenbouwkundig Plan, maar daar vinden wij niets over terug. Ook vinden wij niet terug wat de bewonerscommissie nu vindt van de laatste plannen.
Betaalbaarheid
Als laatste nog een vraag over de betaalbaarheid en de inzet van anti-speculatiemaatregelen. De afspraak met de bewoners is dat woonlasten nagenoeg hetzelfde zouden blijven. Er werd door Openbaar Belang gesproken over nul-op-de-meterwoningen, maar nu lezen we dat de gebouwen BENG zijn (Bijna Energieneutrale Gebouwen). Betekent dit meer energielasten voor de huurders? Daarnaast gaan wij er vanuit dat lang voordat dit project van start gaat, de anti-speculatiemaatregelen van kracht zullen zijn en ook zullen worden toegepast op de woningen.Zodat betaalbare koopwoningen gaan naar de groep voor wie ze bestemd zijn.
Kortom, dit plan is absoluut een mooie kans die wij de huidige huurders en de stad gunnen. Een ontwikkeling op een prachtige locatie met een mooi aandeel sociale huur en sociale koop.Wij hopen dat de wethouder onze zorgen weg kan nemen en mee wil denken hoe enkele losse eindjes nog aan elkaar kunnen worden geknoopt.”
