Aanpassing bouwplannen Zwolle

De economische crisis en de daarmee samenhangende crisis in de woningbouw heeft grote gevolgen voor de woningbouw in Stadshagen. Dat kost de gemeente € 60 miljoen. Hieronder mijn toelichting op hoe het zo gekomen is en wat het betekent voor de gemeentelijke financiën.

Inleiding.
De bankencrisis en de daaropvolgende Eurocrisis hebben een grote invloed op de economie in de wereld. Overal voelt men de gevolgen. In Nederland wordt dat nog versterkt door de problemen op de woningmarkt. Al jaren spreken deskundigen over de noodzaak van ingrijpende wijzigingen op onze woningmarkt. Het taboe op het H-woord, ook in onze partij, maakte dat politiek onbespreekbaar. Pas dit jaar ontstond er een grote doorbraak met het plan van Woonbond, NVM, Aedes en de Vereniging Eigen Huis.

Inmiddels is echter de ruimte voor grote doorbraken sterk verminderd. Huurverhogingen in tijden dat bezuinigingen en nullijnen de koopkracht van iedereen verminderen zijn lastig. Hetzelfde geldt voor vermindering van de renteaftrek van koopwoningen. Daarbij komt dat voor grote groepen, met name recente nieuwkomers op de woningmarkt, de waarde van het huis gedaald is tot beneden de hypotheek. Dat veroorzaakt veel onzekerheid bij kopers.
Voeg daarbij de maatregelen van de AFM om de risico’s van hypotheken te verminderen (hogere inkomenseisen, lagere hypotheekbedragen) en de verminderde financiële ruimte van banken, en je krijgt een grote vermindering van de woningbouw in Nederland.

Ook in Zwolle hebben we er mee te maken. In vergelijking met andere steden wordt er nog steeds gebouwd en Zwolle blijft ook groeien, ook in 2012 nog met meer dan 1000 inwoners, maar de bouwaantallen zijn fors lager. De verwachting is ook dat dat in de komende jaren niet beter zal worden.
Daarom hebben we in het afgelopen jaar alle sectoren, wonen, werken, recreëren, nog eens tegen het licht gehouden en de gevolgen daarvan voor de gemeente op een rij gezet. Belangrijkste conclusie: de aanpassingen in de grondexploitatie Stadshagen hebben grote financiële consequenties: € 60 miljoen. Daarbij moet wel gezegd worden dat in de jaren voor 2008 ook winst is genomen in Stadshagen. Dat was op dat moment ook logisch en volgens de regels die door de raad waren vastgesteld.
Voor de overige sectoren en exploitaties zijn de directe financiële gevolgen gering. Weliswaar verminderen de winstverwachtingen van een aantal grote exploitaties, w.o. Hessenpoort, maar er blijft een positief resultaat.

Stadshagen.
Stadshagen is ontwikkeld in een periode dat aan de vraag naar woningen niet of nauwelijks kon worden tegemoet gekomen. Sinds het midden van de jaren negentig van de vorige eeuw liepen de woningbehoefteprognoses omhoog. Demografische ontwikkelingen lieten een forse huishoudensverdunning zien (minder mensen per huishouden) en dat betekende een grotere woningbehoefte. In steden kon daaraan nauwelijks tegemoet worden gekomen. Daarom werden grootschalige woningbouwlokaties ontwikkeld, waar buurten letterlijk uit de grond werden gestampt. De gemeenten namen daarbij veelal de regie en de risico’s. De woningbouw werd programmatisch opgepakt.
Stadshagen is daar een voorbeeld van. Ondanks die aanpak werden nog regelmatig mensen teleurgesteld bij de verkoop van woningen. De vraag was groter dan het aanbod. Met de financiële crisis kwam er een plotseling eind aan deze situatie. Kopers kregen hun financiering niet meer rond en ook ontwikkelaars hadden moeite om nog geld van de banken te krijgen. Het leek een tijdelijke dip en begin 2011 leek de weg naar boven gevonden. De Eurocrisis gooide roet in het eten en het beginnende herstel werd in de kiem gesmoord. Ook de grote onevenwichtigheden op de woningmarkt, met hun financiële risico’s kwamen nu echt in beeld. Het resultaat was een stagnerende koopmarkt. Qua aantallen woningen werd dat in Zwolle nog een beetje gecompenseerd door de bouw van huurwoningen. In 2011 en 2012 zijn en worden er in Zwolle daarom nog steeds respectievelijk 606 en 439 woningen opgeleverd.

Die aantallen zijn echter veel lager dan in de prognoses voor Zwolle en in de grondexploitatie van Stadshagen opgenomen en ook de samenstelling (huur/koop; goedkoop/middelduur/duur) is veranderd. Daarnaast zijn ook de demografische prognoses voor de woningbouwbehoefte bijgesteld. Nog steeds is er een tendens tot huishoudensverdunning  (http://www.pbl.nl/dossiers/bevolking/content/DemografieHuishoudens), maar het tempo is lager en wordt beïnvloed door de economische ontwikkeling.

Nieuwe werkelijkheid
De nieuwe werkelijkheid heeft grote financiële gevolgen voor Zwolle. De verandering van aanbodmarkt met bijbehorende programmering naar een anders samengestelde vragersmarkt met als insteek faciliteren betekent een grote aanpassing van de grondexploitatie Stadshagen.
We stellen de volgende maatregelen voor:
– we schrappen het grootste deel van de beoogde appartementen in Stadshagen. De vraag naar appartementen is sinds 2008 sterk teruggelopen en wij verwachten dat de nog resterende vraag vooral in en rond de Binnenstad een plek zal vinden.
– in de afgelopen jaren zijn er veel minder dure woningen (> € 270.000) in Stadshagen gebouwd dan in de prognoses waren opgenomen. Wij verwachten niet dat deze in toekomst alsnog worden gebouwd, wij schrappen daarom 500 dure woningen.
– voor de komende jaren houden we ook rekening met een lager aandeel dure woningen in de totale bouw ( uitgangspunt was 30:40:30 (goedkoop/middelduur/duur) en wordt nu 30:50:20)
– de aantallen die de komende tien jaar worden gebouwd zijn veel lager dan voor 2009; voor Zwolle gaan we de komende vijf jaar uit van 400 woningen, waarvan 180 in Stadshagen en de vijf jaar daarna verwachten we de bouw van 500 woningen in Zwolle, waarvan 225 in Stadshagen.
– tenslotte verkorten we duur van de grondexploitatie tot ongeveer tien jaar en plaatsen we de resterende grond in de zogenaamde NIEGG-(niet in exploitatie genomen gronden)reserve. Daarbij verlagen wij de waarde van de grond tot reële waarden.

Verdunning
Bij de aanpak van de problemen willen we niet dezelfde fouten maken als in de crisis van dertig jaar geleden. Toen zijn om tekorten te verminderen op grote schaal grondexploitaties verdicht. Dat wil zeggen dat er meer en goedkopere woningen op dezelfde hoeveelheid grond zijn gebouwd. In veel steden zie je in de wijken die toen gebouwd zijn herstructurering al op gang komen. Goedkoop blijkt duurkoop.

Een deel van de door het schrappen van appartementen en dure woningen vrijkomende grond schrijven we daarom volledig af en gebruiken we om ruimte te maken, met name door de kavels groter te maken. Dat maakt de wijk aantrekkelijker en wij verwachten dat de wijk daardoor ook op langere termijn aantrekkelijk blijft.

Financiële gevolgen
Al deze maatregelen kosten geld, veel geld. In totaal zestig miljoen euro. Geld dat we grotendeels niet hebben, dat we dus moeten bezuinigen. Dat is zeker in een tijd waarin al veel bezuinigd moet worden een lastige opgave. Hoe we het gaan doen, zullen we de komende maanden uitwerken. Een aantal mogelijkheden is al op een rij gezet.
We hebben dit jaar €11 mln gespaard. Die kunnen we dus gebruiken. We hebben ook reserve van €10 miljoen voor vastgoedrisico’s, die kunnen we gebruiken, maar moeten we binnen een paar jaar weer aanvullen.  In het verleden is ook geld verdiend in Stadshagen en andere grondverkopen. Die middelen zijn in bestemmingsreserves gezet, waaruit rente en afschrijving van bijvoorbeeld de Spiegel en kunstgrasvelden betaald wordt. die reserves kunnen we gebruiken om het gat te dichten, maar dat betekent dat de rente en afschrijving jaarlijks uit de algemene middelen, de jaarlijkse inkomsten van de gemeente betaald moeten worden. Ook voor de aanleg van de Hoofdinfrastructuur Stadshagen is zo’n reserve gevormd, voor een groot deel uit bijdragen uit de grondexploitatie Stadshagen (HIS). Die willen we afmaken, dus als we de reserve gebruiken, moeten we de kosten van de HIS activeren, in jaarlijks partjes afbetalen uit de Algemene Middelen. Het gebruik van die reserves vergt al met al jaarlijks zo’n vier miljoen euro.   Een bedrag dat we extra moeten bezuinigen, bovenop de eerder aangekondigde bezuinigingen als gevolg van de rijksbezuinigingen.
Dat worden zware keuzes, maar we ontkomen er niet aan.

Gerrit Piek